写于 2017-10-22 09:03:11| 万博最新体育app| 经济

这篇文章是Fortune和ProPublica之间的合作,这是一个非营利性的调查性新闻机构

这个想法似乎是环保主义和资本主义的完美结合:土地所有者放弃了开发一块财产的权利,作为交换,他们获得了特殊的税收减免

保留,并且每个人都受益传统上所谓的“保护地役权”如何起作用在加利福尼亚州的纳帕谷,例如,一位名叫Giles Mead的前生物学教授同意在1983年不开发1,318个山顶种植面积并获得扣除作为回报米德牧场,有春季游泳池和珍稀濒危植物两种全新的物种被发现那里熊,山猫和山狮在地面漫步米德允许徒步旅行者,鸟类和植物爱好者团体参观他有时会用来自他们的葡萄酒来迎接他们家庭的葡萄园自米德去世以来,他的女儿一直向公众开放该物业然而,越来越多的最近的地役权捐赠受到更多商业奖励的推动 - 对富有投资者的超额税收减免被称为“联合体”(或“联合伙伴关系”,因为它们通常以该结构提供),他们'由中间人精心策划的目标是为所有参与者带来巨额回报,其中许多人从未访问过这片土地

一个例子:2006年格林维尔以外的前Millstone高尔夫球场2006年关闭,它空置了十年被遗弃的灌溉设备坐在练习场上Overgrowth笼罩着生锈的食品和饮料亭这片土地靠近拖车公园的价值降低了它的价值2015年,业主将房产出售,要价5800万美元当没有接受者时,他降低了价格然而在2016年晚些时候到了5400万美元,然而,出现了一对促销员他们聚集了以市场价格购买同一个包裹的投资者,并借助私人应用程序提升者,宣称它价值4100万美元,几乎是其购买价格的八倍么

因为有了这个新的估值和一些文书工作,投资者突然能够为他们投资的每1美元申请减税4美元(其中一位发起人表示4100万美元的估值是合法的)这样的交易今天正在蓬勃发展,转变了激励机制慈善捐赠为富人带来意外之财,希望节省大笔税款根据专家的说法,他们正在利用的条款是税法中最慷慨的慈善扣除,近年来辛迪加的缓和措施的使用已经爆发,布鲁金斯学会(Brookings Institution)经济学家亚当·鲁尼(Adam Looney)在担任奥巴马财政部高级税务官员期间开始研究这个问题

他估计,去年税收收入损失了120亿美元到210亿美元

这是一个可以忽略不计的金额

联邦政府 - 但它代表了一个更大,更系统的问题税法中有许多其他有缺陷的条款,crea加州大学黑斯廷斯法学院的退休税法教授比尔赫顿说,滥用的机会往往需要数年时间才能浮出水面,还有更多人要关闭“避税顾问”的心态似乎永远存在,“他说”收容所不断回归“这使得对辛迪加的地役权的处理成为一个明显的棱镜,通过它可以在国会疯狂地重新起草税法的那一刻查看税收制度这也是一个案例研究,它有多难将华盛顿的沼泽变为现实的言论即使共和党人争先恐后地寻找收入来承担他们声称会改革和简化制度的减税立法 - 他们允许联合国的地役权完好无损地生存1000页的法案很可能专家们表示,“开辟代价高昂的新漏洞”显然会创造人为的激励机制,从事无经济发展的交易除了减税之外,“Looney说”新税法中的滥用将使保护地役权的成本相比显得微不足道“保护地役权在过去引起了争议,特别是当涉及私人高尔夫球时课程所有者正在扣除事实上,该国现任总统已经大量利用这种注销 2005年,唐纳德特朗普在新泽西州贝德明斯特的私人高尔夫球场上获得了3900万美元的扣除额

2014年,他在洛杉矶的一个115英亩的练习场上捐赠了一个地役权(在这两种情况下,他承诺不在酒店建造房屋

)总而言之,特朗普已经至少提供了五次安抚礼品,产生了超过1亿美元的注销费用但特朗普的扣除额与近年来其他人采用的激进策略相比相对温和

税法的变化使得有进取心的推动者能够获得扣除额投资规模的很多倍,代表之前没有拥有相关房产的投资者今年夏天IRS对银团合作伙伴关系的初步分析表明投资者声称他们投资的每一美元的税收扣除平均为9美元人们已经完成了通过利用一个巨大的漏洞:税收减免的规模是基于一项声称,即土地的价值因承诺不发展而减少的价值法律,这个估计是由纳税人雇用的估价师提供的

估价师可以自由地声称捐赠的土地实际上是投资者为其付出的价值的数倍,通常在几个月之前,反过来,膨胀扣除该过程被怂恿由律师事务所,经纪人和会计师支付数百万美元的费用“他们是假的,”税务专家史蒂夫·斯特尔说,辛勤的地役权小帮助写了国税局的慈善礼品规则,现在是马萨诸塞州剑桥的税务律师“他们是伪装成保护地役权交易的避税地,基于高度夸大的评估某人利用税法的慈善捐款条款赚取利润这不是任何慈善捐款的设计目的“前蒙大拿州参议员Max Baucus,赞助商更新地役权核销的立法同意“不幸的是,人们已经以非预期的方式利用了代码,”他说,“这些东西是不应该是合法的“滥用成倍增加的一个原因是,一个令人惊讶的监督数量包括荣誉系统老线保护社区的绅士守护者承诺试图让从业者保持一致但是他们无法控制他们崛起的辛迪加群体越来越恐怖传统主义者由华盛顿特区的土地信托联盟所体现,其会费支付的会员资格包括绝大多数的非营利性信托基金,这些信托基金会依法管理保护地役权

联盟长期以来一直是减税最重要的倡导者联盟的领导层现在担心公众对暴利的愤怒将完全破坏扣除“这些需要被关闭”,该组织的总裁安德鲁鲍曼表示,“这几个不好演员们将给我们一个坏名字“鲍曼的前任,兰德温特沃斯,称联合体”大规模,数百万美元税务欺诈“随着传统主义者观点的强化,分裂已经发生了一个分裂的土地信托集团支持辛迪加,为他们的交易提供了一个家园

在叛徒土地信托领导人中最为突出:罗伯特凯勒,一个傲慢的保护生物学家格鲁吉亚通过辛迪加的方便建立了一个帝国无法通过道德劝说阻止辛迪加,联盟越来越多地敦促美国国税局采取行动美国国税局具有警务权力,并且主要通过审计扣除扣除者的回报来发挥影响力

这是一个非常缓慢的过程,到目前为止已经取得了微不足道的结果

辛迪加增加的速度让资源匮乏的机构看起来像一个迷茫的商场警察从他的椅子上蹒跚而行,试图弄清楚十几个青少年中的哪一个同时抓住糖果棒追逐美国国税局宣布2016年12月更广泛的打击行动这是品牌集团的罕见举措作为“上市交易”进行的缓和交易,需要特别报道和审查这样的美国国税局的举动通常会吓跑审计警惕的投资者但这一次,该行动似乎没有什么影响,如果有的话,辛迪加,认为利润动机产生巨大的环境效益,已经与百万美元的公共关系和游说攻势进行了反击该运动产生了一项行动,以消除美国国税局镇压的资金 - 这是立法之战正在进行的多个战线之一 这可能听起来像是一个神秘的事情然而,所有美国人都面临着很多利害关系:数十亿美元的税收收入和一个保护美国5600万英亩土地不被转变为度假村的系统和沃尔玛如何遭受广泛的侮辱 - 几乎受到普遍的批评税务专家 - 设法生存多次尝试解决它

不是很多年前,保护地役权似乎正在濒临灭绝从2003年开始,“华盛顿邮报”的调查报告引发了关于注销的丑闻

这些故事暴露在大自然保护协会的自我管理中;用于保护城市建筑物外墙的假扣除;对于高尔夫度假村来说,这是一个令人痛苦的注销事项,其化学成分的球道和私人会员似乎与保护自然栖息地和提供“重大公共利益”的目标不一致

演绎似乎注定会死亡,或者至少会受到严重限制

2005年1月,国会税务联合委员会提议在一些地役权中取消税收优惠,并在其余部分削减税收

但土地信托联盟努力游说,承诺将采取更多措施防止滥用扣除突出的保护主义者支持地役权和另一个有妈妈和苹果派吸引力的选区也在考虑:农民和牧场主,通常土地丰富但现金不足,认为这项规定有助于他们保持业务,生产国家的食物因此,而不是消除缓和措施,2006年国会扩大了它们最新的法律将最高年度核销从应税收入的30%提高到50%;农民和牧场主被允许扣除他们所做的100%所有人都被给予了16年的全部注销

至于执法,国会采取了一种主要被称为“信任但不会核实”的立场它接受了该行业的承诺进行改革,其中包括一项自愿认证计划,该计划将为土地信托制定最佳实践

同时,法律确实要求对评估人员提出新的培训要求

由美国国税局通过逐案审计监督不当行为,并对其进行更严厉的处罚

那些被发现违反了规则的方法这种方法很难证明不足以应对即将来临的浪潮

无法确定银团保护地役权的确切发源地但是可以肯定地说,它在2010年至2012年期间成为格鲁吉亚的一个行业,桃子中的纳税人根据2017年5月的一项报告,州政府声称对地役权的所有联邦税减免约占36% - 尽管该国仅有25%的土地在地役权中据报道,前财政部官员洛尼为布鲁金斯学会出版,他现在是经济学研究的高级研究员

根据他的研究,10个最大的辛迪加集团中有8个位于佐治亚州

联合技术不会在没有汇合的情况下传播人和事件中包括一个小镇保护生物学家和几个大城市的前银行家,他们在地役权法改变后会面 - 在房地产危机之后,当投资者开始寻找救助方法时价格暴跌的土地的价值小镇是Jasper,Ga,流行3,684(亚特兰大以北约60英里),生物学家是Robert Keller在土地信托的世界里,没有人像他那样拥抱并实现联合交易现年60岁的凯勒是大西洋海岸保护协会(ACC)的首席执行官,在那里他建立了一个保护帝国

根据他的估计,ACC监管了11个州的80,000英亩保护区尽管美国国税局最近Keller预计将在2017年接受超过80个地役权他在2016年做了79个像大多数土地信托一样,大西洋沿岸保护协会没有报告其捐助者保护扣除的总价值但是一份交易文件的样本表明它需要地役权和土地2017年Keller接受多达10亿美元注销的捐款比任何人都要接受更多的辛迪加,而且他完全没有抱怨“他们称我为流氓土地信托”,他说“我厌倦了指责指责我的人”撇开每年大约12,000英亩的土地永远不会发展永远如果我能做到这一点,那么我觉得我正在做我应该做的事情我应该保护土地我做错了什么“白天我和凯勒一起住在佐治亚州西北部,接着是许多电子邮件交流和电话,他很有魅力,即将到来,直率 他有红色的脸和白色的胡须,穿着黑色T恤,蓝色短裤和跑鞋他的左腿上有一条鲨鱼的纹身在他的右小腿上有一个豹纹的纹章“他们吃企鹅“他说Keller的故事 - 并且密切关注他所接受的一些交易 - 解释了很多关于辛迪加保护地役权的争论对于初学者来说,在一个非营利性的土地信托的世界里,凯勒是一个自豪的资本家,他的直接补偿来自他在2015年的总收入为156,750美元的非营利组织,纳税申报表显示,但这与他在环境研究和制图工厂提供的602,432美元相形见绌,这是他经营的一家专门为他的土地信托工作的公司Keller在获得博士学位之前在海军服务了十年在维克森林保护生物学期间,他在田纳西州查塔努加大学担任助理教授七年

他于2006年离开,成为Mountain Conserv的执行董事

凯勒称,凯撒的“土地保护以冰川般的速度发展”,凯撒的贸易存量是他在海军获得的关于卫星全球信息系统的专业知识,这让他可以在美国的任何地方对土地进行调查“我想扩大并做更多事情,”他说“他们想要推杆”凯勒的雄心壮志直到大约2009年,当时两位前美联银行家的银行家才找到合适的车辆从亚特兰大进入贾斯珀他们通过敦促开发商和贷款人通过捐赠“货币化的地役权”(凯勒的首选条款)克莱尔说:“这些人中的大多数人都愿意通过促使开发商和贷款人通过合作来收回他们的损失

”如果经济没有拒绝,从来没有和保护生物学家谈过,因为他们会把它变成一个细分并赚一大笔钱“前银行家需要一个非接受慰借礼物,他们一直在努力获得土地上的信任凯勒闻到的机会,并说服他的董事会看看他们不喜欢他们所看到的2009年12月,山地保护信托委员会要求凯勒当时的一位董事科迪·莱尔德表示,凯勒提议接受“过度评估”的地役权“违反美国国税局的指导方针”他补充说,“这是我们不想做的事情”(凯勒否认了指责和归咎于“人格冲突”的举动)2010年,凯勒成立大西洋海岸保护协会并开始接受“货币化”的地役权到那时,乔治亚银团业已经开始蓬勃发展它以快速致富的方式吹捧自己电视购物中心的吸引力“想想今年的税收减免

”从一位发起人发起了一封营销电子邮件“立即联系我们,了解更多关于如何促进保护地役权的信息这样做的难以超越的税收优惠“对于发起人来说,这笔交易是有利可图的,每笔交易的费用往往高达100万美元或更多

新进入者从银行,房地产,法律和会计等职业中涌入格鲁吉亚,他们包括一名前中尉州长,甚至是执业牙医新的联合企业通常都有地球友好名称:ForEverGreen,EvrGreen,EcoVest,Webb Creek他们建立了以森林,水禽和山溪图像为特色的网站

他们的文章宣称他们的校长对命运的深切关注例如,Ornstein-Schuler总裁弗兰克舒勒(Frank Schuler)是最活跃的推动者之一,他描述了一个个人的顿悟,他说他在亚特兰大商业地产十年后进入了保护 - 地役权业务

在接受采访时,舒勒回忆起他的蹒跚学步的儿子驾驶过一个大型住宅开发区,那里的土地被推土机“每平方英尺都将成为pav没有树木我的儿子说,'爸爸,那是污染!'“舒勒说:”为他和后代保护土地的重要性真的让我到了这一点......这就是今天我对保护如此热衷的原因“但是回报是营销宣传的前沿和中心Eco Terra的网站提供了“绿色,绿色环保”的座右铭处理地役权的律师事务所的网站显示了一个列出其客户高端人口统计数据的图表:它说925%净资产超过1000万美元 一份基金的2015年摘要报告说,它有望在年内获得89%的回报

为了有资格获得扣除,土地需要满足四个广泛定义的“保护目的”中的至少一个这些包括保护“相对自然” “栖息地;历史遗迹或建筑物;公共娱乐或教育用地;和开放空间(包括农场,牧场和森林)根据土地的评估价值,土地所有者可以在一年内扣除高达50%的收入,并在随后的15年内扣除任何剩余的注销;农民和牧场主可以在1到16年的任何时间内100%扣除土地所有者

土地所有者可以像以前一样继续拥有和使用土地,甚至可以建立一部分土地,但需遵守商定的限制法律,政府机构或更多通常情况下,非营利性土地信托必须接受和管理地役权信托与土地所有者协商发展限制并永久执行它们16个州通过提供州所得税减免来增加财政收入土地信托联盟对日益增长的银团贷款变得惊慌失措运动,担心它会引发新一波的丑闻和国会的愤怒但联合体也为联盟带来了一个棘手的内部情况它的一些成员是使交易成为可能的链条的重要组成部分2010年,Russ Shay,联盟的公众政策主管,私下敦促美国国税局官员通过比个人审计更积极的行动来打击辛迪加的行为 - 也许是通过发布ap ublic咨询但国税局保持沉默(该机构拒绝让官员可用于本文的记录采访)可以肯定的是,该机构正在审计数十个地役权;他们是联邦税务法庭中诉讼最多的问题之一但是逐案执法的影响有限并且考虑到追案的时间,Shay说,结果“他们正在解决昨天的问题”他补充说,“他们似乎没有兴趣解决目前的问题 - 我们告诉他们这个问题要大得多“预算削减使得国税局的资源有限,无法承担昂贵的评估任务,这通常需要聘请外部专家”美国国税局被淘汰, “小型,前国税局的律师说”他们没有预算或人员来审计这些交易中的一小部分“美国国税局也失去了一些关键的战斗在2002年采取的3.06亿美元高尔夫球场扣除的一次挑战中 - 但直到2009年才得到解决 - 税务法庭法官允许94%的注销Claud Clark III,一位评价沿海财产并为法庭辩护辩护的阿拉巴马人,成为了辛迪加的明星专家营销材料受到欢迎他作为联合国银行的联合交易促销文件的人一直承认IRS审计的风险,这可能导致对退税,利息和严厉处罚的评估

例如,最近的Ornstein-Schuler营销材料称该公司假设“所有合伙企业都将接受审计”,但它相信其“保守,可辩护的估值......”它指出:“截至2017年3月13日,约有11%的合伙企业已经过审计,估值均未达到过通过美国国税局的审查或审查减少“对许多投资者来说,减肥的承诺似乎值得审计的远程危险”如果有一天的清算,“小说,”这是方式,方式,出路未来“到2013年,大西洋海岸保护协会的联合业务蓬勃发展凯勒当年接受49个地役权他开始在东南部举办促销研讨会,议题如下:”将地役权转变为流动性“和”通过诉讼来保护税务审计“Keller寻求土地信托联盟的认可,但该组织对他正在做的联合组织表示担忧因此Keller放弃了他的申请并在没有联盟的认可的情况下向前推进这似乎没有为了伤害大西洋海岸保护协会的业务,因为辛迪加被其他土地信托机构拒绝给他带来了更多的交易他们的地役权保护了“美丽的土地”,凯勒说:“事实证明这是一个很好的保护策略......对我来说,作为一名保护生物学家,这是最好的“在一个典型的银团交易中,投资者合伙关系在过去一两年内收购了该房产,可能来自卖方决心获得它的价值 那么,估价师如何能够总结其价值却突然增加了8到10倍

根据联邦法规,评估必须提供土地公平市场价值的意见 - 知识渊博的买方在不急于达成交易时向知识渊博的卖方支付的价格但在涉及保护地役权时,联合评估师通常声称没有可比区域销售因此他们使用更主观的方法(虽然通常包括大量复杂的预测和报告):他们试图估计如果将其用于最有利可图的合法用途,土地的价值是什么 - 例如,度假屋根据法院判决,这种转变应该是“合理可能”发生在“合理的近期”,并不依赖于“仅仅是猜测和推测”基于骨架发展计划,由发起人委托进行的研究,以及一系列乐观的假设,评估师然后为想象的业务预测开发成本和收入

在辛迪加的交易中,这总是会产生结果在一个天价的估值 - 计算投资者放弃什么,并因此可以宣称为扣除 - 使每个人都获得巨额利润随着时间的推移,辛迪加变得更加大胆他们开始根据孤立的大片的观点做出他们的预测可以用来作为度假村或购物中心的场所 - 甚至可以用作他们下面的矿业财富而且他们在其他方面变得更加自信和积极一些人开始自己获取大片土地,然后将它们分批出售给他们招募的投资者,使用者提取缓和措施两步流程的效果是让价值更高(并且让辛迪加也能在销售中赚钱)例如,在佛罗里达州中部的波尔克县,由Ornstein-Schuler控制的实体收购了County Line牧场,一个3,475英亩的土地,曾经由柑橘大亨拥有他们然后把它雕刻成20个包裹,并开始出售给由Ornstein-Schuler和其他三个系统运营的投资者合作伙伴ndicators九个独立的合作伙伴,他们都在Lakeland,Fla,UPS商店列出他们的地址,然后在2015年12月向Keller的土地信托基金捐赠地役权2016年十一个新的合作关系遵循类似的模式在几周内,土地的价值从每英亩3,500美元和6,500美元(其辛迪加购买两块土地之前的上市价格)跃升至每英亩约20,000美元(辛迪加转售给投资者的价格)至每英亩超过200,000美元(声称的地役权)一旦完成所有这些,大多数合伙企业都会放弃土地,获得一笔最终的,小得多的剩余价值扣除

矿业专家表示,估价无视常识,他们拒绝承认这些包裹可能各自都是发展成为高利润的石灰石矿山Dean Saunders是一家商业经纪人,他多年来一直将County Line Ranch列入名单,他说,之前的一位业主试图在2008年将其作为潜在的迷你产品出售每英亩1万美元的土地,但没有发现任何接受者他“意识到经济学没有理由尝试开采,”桑德斯说他称每英亩20万美元的评价“是一场闹剧,一种嘲弄和滥用这种制度”(舒勒辩护)该交易称,他的公司依赖“合格的,独立的专家”,他们得出的结论是“有利可图的石灰石采矿作业是可行的”)对于他来说,凯勒称之为“项目的骇人听闻”他称该地区的鸟类和两栖动物多样性是“令人惊讶的是“这片土地也将有助于保护濒临灭绝的佛罗里达蚱蜢麻雀”如果我可以为此提供栖息地...我认为我做得很好“因为凯勒的联合业务如雨后春笋般涌现,他与土地的冲突也是如此信托联盟凯勒指责该集团对保护社区内的发起人越来越厌恶2015年,他试图说服Chuck Roe,他是一名前土地信托联盟高管,他被聘为一名负责人为了发起一个竞争对手的贸易协会,Roe拒绝了Roe说他认识到它将成为联合体的倡导者,他称之为“可怕”到年底,国会再一次提到地役权2006年扩大扣除的法律实际上是这是暂时的,并且从那时起定期更新但是在2015年12月,即使对于联合体的关注,国会决定将增强的扣除永久化 2016年8月,土地信托联盟禁止所有经认可的土地信托 - 后来所有成员 - 禁止接受辛迪加的地役权

它敦促避免由付费发起人管理的交易,涉及过去36个月内获得的土地,以及索赔扣除超过25倍的财产收购成本联盟的立场迫使土地信托选择双方2016年,佐治亚州 - 阿拉巴马州土地信托基金,一个先前已接受联合交易的认可和有影响力的集团,中断了讨论接受以前的另一个捐赠者Keller接受了缓解,而Keller驳回了对“恶性通货膨胀”缓和价值的担忧,宣称“土地信托联盟构成的东西”是“诽谤运动”的一部分

他说他知道发起人给他带来的地役权“是为了这个钱,“但他说他的使命是保护土地”我不在乎他们是否得到了他们的税收优惠“去年12月,美国国税局决赛它采取了更系统的步骤它发布了一个正式的通知,几乎所有盈利性的银团交易都是辱骂性的

任何在2010年1月之前的任何交易中担任推动者或材料顾问的人都需要提交特殊表格,允许美国国税局红旗并审查交易这是为了阻止此类交易,并为未来的惩罚行动奠定基础美国国税局自2009年起“仅列出”两项此类避税交易

辛迪加在美国国税局宣布前几个月已经打了一针弗兰克舒勒组建了竞争对手倡导组织凯勒曾想过的,称之为保护伙伴关系(“永久保存美国的重要土地”)自成立以来,已经花费了65万美元用于游说者EcoVest Capital--最多产的单一投资者 - 投资另外1.13亿美元的说客那些财富购买了顶级支持者的服务,比如前副财政部长斯图尔特Eizenstat在接下来的几个月中,该行业说服格鲁吉亚国会议员汤姆格雷夫斯(Tom Graves,其所在地区包括罗马的银团加盟),让一名骑手陷入联邦拨款法案,禁止国税局花钱执行上市通知(发言人格雷夫斯通过电子邮件说,选民已经表达了对美国国税局通知会对保护产生“寒蝉效应”的担忧

该条款在众议院获得通过,但尚未在参议院投票

几个月之后的下一次立法凌空来自传统主义者:11月,两位代表提出了一项单独的法案来杀害银团业务在2017年的最后几个月,所有注意力都转向了税收法案

再次,辛迪加没有受到伤害 - 地役权规则没有受到影响 - 而且似乎没有一个接近的电话反联合组织可能仍然最终占上风但是每次问题到达国会到目前为止,结果都是p保留或加强扣除它可能不完全符合税法的蟑螂 - 在每次灾难中幸存下来的条款 - 但它会花费很多来杀死它本文的一个版本出现在2018年1月1日的“财富”杂志上